pengajaran penting untuk pelabur hartanah Malaysia semasa COVID-19
PENGAJARAN 1: Penurunan harga rumah TIDAK semestinya menjadikan rumah lebih mampu dimiliki
Secara teori, penurunan harga rumah boleh membantu impian kebanyakan orang untuk memiliki rumah menjadi realiti, terutamanya bagi pembeli kali pertama. Ini kerana pada dekad yang lalu, kita telah menyaksikan kenaikan harga rumah dengan ekonomi di negara ini tidak begitu stabil. Ini mengakibatkan kemampuan membeli rumah menurun di seluruh negara.
Sementara itu, pasaran perumahan negara turut terkesan akibat cabaran-cabaran lain seperti penawaran-permintaan yang tidak sepadan (dari segi produk, harga dan lokasi) serta faktor lain yang telah mengurangkan lagi kuasa membeli pengguna. Tambahan pula, kejatuhan harga rumah semasa Covid-19 baru–baru ini mungkin menjadi tempoh “penyelarasan harga” dalam pasaran yang membantu merendahkan harga “kemasukan awal” bagi pembeli rumah.
Namun begitu, kejatuhan harga rumah tidak semestinya menjadikan sesebuah rumah itu lebih mampu dimiliki. Ini kerana pasaran perumahan bukan satu-satunya sektor yang melalui penyelarasan disebabkan Covid-19. Sektor-sektor lain turut diselaraskan–contohnya kenaikan gaji mungkin di tahap lebih rendah atau kosong semasa krisis dan kadar pengangguran mungkin akan mencapai paras tertinggi dalam sejarah sejurus mengakibatkan kapasiti bayaran khidmat hutang isi rumah jatuh kepada paras negatif.
Bank juga mungkin akan mengetatkan lagi syarat pinjaman untuk mengurangkan pendedahan kepada risiko lebih tinggi, iaitu kemungkinan ketidakmampuan peminjam untuk membayar balik pinjaman. Ini menyukarkan lagi pembeli rumah kali pertama untuk menceburi ke dalam pasaran hartanah ini. Waktu sebegini lebih memihak kepada pembeli tunai berbanding mereka yang terpaksa berdikit-dikit membuat simpanan sebagai deposit dan kemudian mendapatkan pinjaman perumahan daripada pihak bank.
PENGAJARAN 2: Majoriti pemilik rumah kini lebih suka menyimpan daripada menjual
Walaupun pandemik ini telah membuka peluang baik kepada penjual untuk menjual hartanah mereka demi mendapatkan wang pada waktu sukar ini, hanya mereka yang mempunyai kerja yang benar-benar terjamin dan mempunyai “kecairan” kewangan yang baik akan mendapat manfaat daripadanya. Mereka yang berhadapan dengan ketidakpastian tentang bagaimana COVID-19 akan menjejaskan pekerjaan dan gaji mereka secara umumnya tidak berhasrat langsung untuk membeli mahupun melabur.
Tambahan pula, tidak semua pelabur dan pemilik hartanah bersedia menjual semasa krisis ini kerana kejatuhan harga hartanah. Dalam erti kata lain, harga rumah menjadi rendah, maka rendahlah keuntungan mereka yang bakal diperoleh. Untuk makluman, pasaran perumahan cenderung beroperasi dalam tempoh “menggila” yang menggantikan tempoh “ketidakaktifan”. Pelabur akan cuba memanfaatkan dan berdagang ketika pasaran sedang hangat tetapi hanya berdiam diri dan menunggu harga meningkat ketika pasaran dingin.
Diisebabkan moratorium pinjaman 6 bulan oleh Bank Negara Malaysia, pelabur akan terus bertahan daripada menjual dan hanya akan berbuat demikian apabila pasaran kembali pulih. Kesedaran ekuiti negatif ini akan terus mendorong pelabur untuk tidak menjual hartanah mereka akibat ia akan membawa kepada pengurangan penawaran rumah berharga rendah dalam pasaran.
PENGAJARAN 3: Harga rumah tidak turun dengan cepat tetapi akan segera melonjak semula daripada penurunan yang sementara
Perlu dinyatakan bahawa pasaran perumahan negara mempunyai cukup daya tahan terhadap penurunan harga. Sering kali, pemulihan yang pantas dapat dilihat dalam pasaran selepas krisis. Hal ini disebabkan oleh polisi pinjaman yang baik, sikap optimis terhadap pasaran daripada pembeli atas kenaikan modal masa depan daripada pelaburan hartanah serta peningkatan sentimen pasaran daripada pemaju.
Berdasarkan perkara-perkara ini, walaupun harga rumah mungkin akan jatuh serba sedikit semasa musim Covid-19 ini, namun pasaran akan segera kembali kepada harga yang tinggi seperti sebelum ini dan menurunkan kemampuan membeli rumah. Ini bukan hanya disebabkan oleh permintaan terpendam daripada mereka yang tidak dapat memenuhi keinginan membeli semasa krisis, tetapi juga disebabkan oleh pelbagai skim pembiayaan dan rebat yang ditawarkan oleh pemaju.
Dari sudut sejarah, tempoh yang dicatatkan bagi kejatuhan harga rumah di negara ini adalah kurang berbanding dengan tempoh kenaikan harga. Malaysia telah mengalami 5 krisis ekonomi: Kemelesetan ekonomi awal 1990-an, Krisis Kewangan Asia, Gelembung Dot-com, Gelembung Harga Minyak dan Krisis Kewangan Global; di samping 3 wabak: Wabak Virus Nipah, Sindrom Pernafasan Akut Teruk (SARS) dan Wabak Selsema Babi di sepanjang tempoh 1990 – 2018 dan kini adalah krisis Pandemik Covid 19.
PENGAJARAN 4: Sebilangan besar jenis hartanah tahan terhadap turun naik jangka pendek
Jika kita lihat lebih dekat lagi setiap jenis hartanah samada teres, bertingkat tinggi, berkembar atau sesebuah rumah, krisis ekonomi ini kelihatannya tidak begitu mempengaruhi harga rumah. Harga rumah di negara ini hanya jatuh dengan ketara disebabkan Krisis Kewangan Asia 1997 dengan penurunan tertinggi dicatatkan oleh sesebuah rumah pada 13.6%; sementara hartanah lain menurun kurang daripada 10%.
PENGAJARAN 5: Kesan Covid-19 tidak begitu teruk kepada pemaju perumahan
Walaupun masih terlalu awal untuk membuat kesimpulan tentang kuantum dan kos ekonomi akibat daripada Covid-19, anda perlu tahu bahawa pasaran menjunam yang berlaku semasa Krisis Kewangan Asia mungkin tidak akan berlaku lagi kerana punca utama krisis amat berbeza. Dalam tahun 1997, sektor kewangan terpaksa diselamatkan oleh kerajaan kerana mereka kekurangan kewangan disebabkan oleh kelemahan dalam sistem.
*apa maksud kecairan dalam ni?
Tetapi kos ekonomi yang kita hadapi pada hari ini lebih berkaitan dengan aktiviti ekonomi yang lemah, sentimen pasaran hartanah yang lemah dan garis panduan yang diperketatkan oleh bank, di mana semua ini mengurangkan bilangan penjual dan pembeli dalam pasaran dengan ketara.
Selain itu, pengecutan pasaran yang disebabkan oleh Covid-19 berkemungkinan tidak seteruk yang dialami semasa Krisis Kewangan Asia dengan kejatuhan sebanyak 47.6% dan 32.3% bagi jumlah dan nilai urus niaga. Ia lebih kepada penurunan yang boleh diuruskan dengan menandakan pembetulan harga sihat dalam pasaran. Ini kerana sebelum pandemik iaitu sejak 2015, pasaran perumahan negara telah menyaksikan trend penurunan bagi tempoh 4 tahun berturut-turut.
